10.3.18
התחייבויות בהסדר גישור יש למלא בדווקנות ובמדויק/ מאת עו"ד גיורא אלוני, מגשר
הקביעה שבכותרת עולה מפסק דינו של כב' השופט יאיר דלוגין מבימ"ש השלום בתל אביב בפסה"ד
ת"א 14189-09-14 לייט צבי עבודות בניה בע"מ נ' בנק לאומי לישראל בע"מ ואח' (25 ינואר 2018).
תמצית העובדות הצריכות לענייננו
המדובר היה בהסדר גישור שנחתם בין הצדדים, בעקבות סכסוך שמקורו בהסכם בניה בקומבינציה, שלפיו התובעת ובעלי המקרקעין התחייבו להרוס בניין ישן קיים ובמקומו לבנות בניין חדש. בפועל אין מחלוקת שהתובעת, היא זו אשר אמורה היתה לבנות את הבניין. לפי ההסכם התובעת הייתה זכאית לשתי יחידות דיור בבניין שייבנה, במימונה של התובעת ביחד עם בעלי הקרקע, ועליה הוטלה גם מלאכת רישום הדירות על שמות השותפים לעסקה ורישום הבית המשותף.
כשנתיים לאחר מכן, הגיעו עבודות הבנייה לקראת סיום ומספר חודשים לאחר מכן נמסרו הדירות לצדדים לעסקה. במעמד מסירת הדירות נערך פרוטוקול שציין את הליקויים שיש לתקן בדירות וסוכם כי אלה יתוקנו תוך 60 יום. כן סוכם כי כנגד מסירה הדירות לפי תנאי ההסכם, יעברו מיד זכויות הבעלות בלשכת הרישום ע"ש השותפים לעסקה כשהן נקיות מכל חוב ושעבוד או זכות אחרת כלשהי של המוכרת לצד ג'.
לבניין ניתנה תעודת גמר, אך הדירה נשוא התביעה דנא לא נרשמה על שם התובעת ולעומת זאת, ללא ידיעת השותפים האחרים, היא משכנה את זכויותיה החוזיות בדירה לטובת חברת מימון כלשהי, שמצידה העבירה את שטר המשכון לבנק לאומי. לימים הגיש הבנק את שטר המשכון לביצוע בלשכת ההוצל"פ למימוש זכויות התובעת בדירה לצורך גביית החוב של התובעת לבנק.
התובעת אף היא הגישה תביעה כנגד הבנק, אלא שהצדדים הגיעו לידי להסדר גישור כולל בתביעות ההדדיות שהוגשו וכן ביחס לתיק ההוצל"פ שבו הוגש שטר המשכון לביצוע. להסדר הגישור ניתן תוקף של פסק דין. בסעיף ד' להסדר הגישור הוסכם שלתובעת (החברה הבונה ומנהלה) ניתן פרק זמן של 6 חודשים להסדרת רישום זכויות הבעלות על שמה בלשכת רישום המקרקעין בת"א, לרבות הסרת עיקולים והסדרת מערכת יחסיה עם הבעלים הרשום. ובסעיף ז' להסדר נאמר שככל שהתובעת תפר את הסכם הפשרה הזה, הרי שהבנק יהא רשאי להמשיך את הליכי המימוש בתיק ההוצל"פ לגביית מלוא החוב בהתאם לנתוני תיק ההוצל"פ.
הצדדים גם הוסיפו ורשמו בהסדר הגישור, שרק במקרה שבו ייווצרו נסיבות שיעלו כדי סיכול ו/או כח עליון ותהא מחלוקת בין הצדדים באשר למשך התקופה בה חלה המניעה לביצוע התחייבויות התובעת כמפורט לעיל, רשאי כל צד להביא המחלוקת להחלטתו של בית משפט השלום כפר סבא במסגרת תיק זה.
עיקרו של ההסדר היה איפוא, שהדירה תירשם על שם התובעת ובמקביל תירשם משכנתא לטובת הבנק והערה בדבר מינוי כונס הנכסים על הדירה. כמו כן, סוכם כי מתוך כספי התמורה ממימוש הדירה, הבנק והכונס ישלמו את חוב ועד הבית עבור תקופת הכינוס.
עתה עותרת התובעת לקבל צו הצהרתי שלפיו היא לא הפרה את הסדר הגישור, בעילה כי במסגרת פעולותיה של התובעת להגיע להסדרים עם הנתבעים, שיסללו את הדרך לרישום הדירה על שמה, פעולות אלה סוכלו על ידי הנתבעים עצמם, אשר הציבו תנאים סחטניים ודרשו ביצוע תיקונים והעברת כספים, מקום שלא היה לכך בסיס מלכתחילה, וכי מעולם לא נאמר לתובעת כי קיימים ליקויים כלשהם לתיקון בבניין.
הכרעת בית המשפט בהתייחס להסדר הגישור
אשר לצו ההצהרתי שלקבלתו עותרת התובעת, ושלפיו היא לא הפרה את הסדר הגישור, קובע השופט המלומד כי דינה של תביעה זו להידחות, הן מהטעם שבית המשפט לא ידון בצו הצהרתי, כאשר ניתן היה להגיש תביעה כספית והן מטעמים לגופו של עניין.
ולענייננו מוסיף השופט דלוגין ופוסק:
"בהסדר הגישור, לקחה התובעת על עצמה, ביודעין, התחייבות מפורשת להסדיר את רישום הזכויות בדירה על שמה, כמפורט בסעיף ד' להסדר: "בהמשך לאמור לעיל נתון ללייט (החברה ומנהלה) פרק זמן של 6 חודשים להסדרת רישום זכויות הבעלות על שמה בלשכת רישום המקרקעין בת"א, לרבות הסרת עיקולים והסדרת מערכת יחסיהם עם הבעלים הרשום".
ההתחייבות שניתנה, הייתה התחייבות מוחלטת, שקיומה נבחן על פי מבחן התוצאה בלבד. הסייג היחיד שנקבע לעניין זה שמופיע בהסדר, קובע: ש"ככל שייווצרו נסיבות שיעלו כדי סיכול ו/או כח עליון ותהא מחלוקת בין הצדדים באשר למשך התקופה בה חלה המניעה דלעיל, רשאי כל צד להביא המחלוקת להחלטתו של בית משפט השלום כפר סבא במסגרת תיק זה".
משמעות הדבר, כי לפי ההסכם, המקרה היחיד שבו ייקבע כי ההסדר לא הופר, למרות שרישום הבעלות בדירה על שם התובעת לא נעשה עד ליום הקובע, הנו במקרה של "כוח עליון" או "סיכול", וגם אז בכפוף לכך שנעשתה פנייה לבית המשפט לקבלת ארכה לתקופת המניעה, דבר שאין מחלוקת כי לא נעשה במקרה דנא.
אולם יתרה מכך, נוכח הניסוח של הסייג הנ"ל ובפרט המילים: "ככל שייווצרו נסיבות שיעלו כדי סיכול ו/או כח עליון ותהא מחלוקת בין הצדדים באשר למשך התקופה בה חלה המניעה דלעיל.. ", ברור לחלוטין, כי הכוונה בסעיף זה היה למנוע מצב שבו אם הרישום מתעכב עקב סיבות שלא נעוצות בתובעת ואשר מקובל לראותם כדי "סיכול" או "כוח עליון" (כגון שביתות, או עיכוב מסיבה אחרת שלא בשליטת התובעת בקבלת אישורי מס ואישורים אחרים שבאחריות רשויות אחרות הדרושים לביצוע הרישום), כי אז ורק אז, לא תיחשב התובעת כמי שמפרה את ההסדר ותוכל לקבל ארכה לשם הרישום, כפי שמקובל במרבית עסקאות מקרקעין שבהן קיים סעיף מסוג זה. אולם אף זאת, במקרה דנא, בכפוף לאישור בית המשפט, דבר שכאמור לא התבקש ולא התקבל.
לא הייתה, אפוא, כל כוונה, מצד הבנק לראות בסירוב התובעת לבצע את התיקונים, דבר שהנו לחלוטין בשליטתה, כ"סיכול" של ההסדר או כ"כוח עליון", שמנעו את מילוי ההתחייבות שנטלה על עצמה התובעת, לדאוג להסדר רישום הדירה על שמה תוך 6 חדשים.
כאמור, בנסיבות העניין, לא יכול להיות ספק שאי הרישום לא נבע מ"כוח עליון" או "סיכול". סיכול, לפי סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א -1971 – הנו: "היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים".
הדרישה לביצוע התיקונים הייתה ידועה היטב לתובעת בטרם הושג הסדר הגישור. במועד שבו הושג ההסדר, התקיימה קודם לכן פגישה, שבה אף סוכם על ביצוע תיקונים על ידי התובעת ובנוסף ביצוע תשלום לצורך סיום הסכסוך ורישום הדירה על שם התובעת.
לפיכך, בעת החתימה על ההסדר, בו התחייבה התובעת להסדיר את נושא הרישום, גם לא הייתה כל סיבה לתובעת, לחשוב כי הוסכם לרדת מהדרישה לביצוע התיקונים. להפך, היה ברור לה ולכל הפחות צריך היה להיות ברור לה, כי אם לא תבצע את התיקונים, לא תוכל להסדיר את נושא רישום הדירה על שמה.
עולה מגרסת התובעת עצמה, שבמקום לפעול לביצוע התיקונים ולתשלום הכספים כפי שסוכם וכפי שמתחייב מההתחייבות של התובעת כלפי הבנק להסדיר את הרישום, התובעת ככל הנראה נסוגה מהסכמתה והחליטה באופן שרירותי שלא לקיים את המוסכם ואף לא לבצע ולו תיקון אחד מתוך התיקונים שנדרשו. ברור אם כן, כי רישום הדירה על שם התובעת נכשל עקב סירוב התובעת לבצע את התיקונים, כשאף אחד לא מנע ממנה לעשות כן אלא להיפך ולא עקב "סיכול" או "כוח עליון".
אשר על כן, מסכם השופט ופוסק ברוח זו, כי עתירת התובעת לצו הצהרתי, שלפיו לא היא אלא הבנק הוא שהפר את הסדר הגישור, דינה להידחות, אפוא גם לגופה. הבנק לא הפר את ההסדר. ההפך הוא הנכון. הסדר הגישור הופר על ידי התובעת, מקום שלא דאגה להסדיר את רישום הדירה על שמה ולא דאגה להסרת העיקולים שהוטלו.
ומשפט קצר לסיכום
שוב לנגד עיננו דוגמא לכך, שבתי המשפט מאתרגים את הסדרי הגישור ובמיוחד אלה שקיבלו תוקף של פסק דין. נוכחנו כיצד השופט מקפיד בסעיפי ההסדר ובלשונם בכדי לפסוק את הדין. על המגשרים להיות ערים לחשיבות שבתי המשפט מייחסים להסדרי הגישור המושגים באמצעותנו ולדקדק בניסוח הסעיפים בהסדר ובמינוחים שבהם נעשה שימוש.