ב. הזמנה בכתב לביצוע פעולה במקרקעין – מבחר מאמרים מעולם הגישור

תיווך – מאמר שני בסדרה

2. ההזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין

א. כזכור, סעיף 14 לחוק קובע מתי תחול חובת תשלום דמי התיווך על מי שנהנה משרותי המתווך.

ראשית, על המתווך להיות, בעת תיווך העיסקה, בעל רישיון על פי החוק בו עסקינן. (ס"ק א'), ועל תנאי זה כבר עמדנו בחלקו הראשון של מאמר זה.

התנאי השני הוא, שנתמלאו הדרישות שנקבעו בסעיף 9 לחוק זה. הדרישה העיקרית לענייננו נמצאת בסעיף קטן א' הימנו, לאמור:

" מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת".

ואמנם באפריל 97' נחקקו תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997, ובסעיף 1 להן נקבעו . פרטי החובה שיופיעו בהזמנה לביצוע פעולת תיווך במקרקעין:

"בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, ייכללו פחות הפרטים הבאים:

(1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;

(2) סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה";

(3) תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;

(4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;

(5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר – לפי אחד מאלה – כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, התשל"ה – 1975".

שמע מינא – על-פי חוק התיווך באין הזמנה כתובה וחתומה בה כלולים "לפחות" הפרטים שלעיל – לא תקום חובת תשלום דמי התיווך.

עתה, לא נותר לנו אלא לפנות לפסיקה וללמוד כיצד, בתיהמ"ש פרשו את התנאי הזה שבחוק.

ב. פס"ד מנחה באשר למידת ההכרח (הקוגניטיביות) שמייחס ביהמ"ש לדרישת בדבר קיומה של ההזמנה הכתובה מצינו ב-ת.א. (ת"א) 214213/02 טל שחר נכסים בע"מ נגד אסקיו ורדה ויצחק , מפי כב' השופט מנחם קליין.

העובדות במקרה זה היו, שהנתבעים פנו לתובעת, חברה המנהלת עסקי תיווך נכסים ומקרקעין וביקשו את שרותיה לרכישת דירה. לצורך זה חתמה הנתבעת, ורדה אסקיו, על כתב התחייבות לפיו ישלמו הנתבעים 1.5% + מ.ע.מ, ממחיר הנכס במידה ויחתם הסכם לרכישת דירה, בתיווכה של התובעת.

זמן מה לאחר מכן, הראו נציגי התובעת לנתבעים דירה, שמצאה חן בעיניהם ולרכישתה הם התקשרו עם בעליה בהסכם מכר, אולם את דמי התיווך הם סרבו לשלם לתובעת ומכאן תביעתה.

להגנתם טענו הנתבעים, בין היתר, כי בעת החתימה על ההתחייבות לתשלום דמי תיווך, התובעת הותירה את הטבלה הנושאת את הכותרת "נכסים שהוצעו לי על ידכם" ריקה לגמרי ואף אחד מן הנכסים המופיעים בטבלה הנ"ל לא הופיע בו, ואף לא החתימום על יד שמות הנכסים.

עוד טענו הנתבעים, שהתובעת פעלה בניגוד לסעיף 9 לחוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו-1996 (להלן:"חוק המתווכים") ובניגוד לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב) התשנ"ז-1997 (להלן: "תקנות המתווכים"), וכי נציגי התובעת מלאו את הטופס בדיעבד, ללא הרשאתם, ללא ידיעתם, וללא הסכמתם.

בהתייחס לעובדות אלה, פונה כב' השופט קליין לדון בשאלה באיזו מידה אי מילוי דווקני של ה"הזמנה בכתב" לפי דרישות החוק והתקנות, יש בה כדי לסקל את זכותה של התובעת לקבלת דמי התיווך. בציינו כי הדרישה לכתב ההתחייבות היא חידוש שהוכנס בחוק המתווכים הוא פוסק:

"החוק נוקט לשון מפורשת בסעיף 9 כי ההזמנה בכתב תכלול כל הפרטים שקבע שר המשפטים כתנאי לזכאות לדמי תיווך.

גם התקנות קובעות כי ההזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין תכלול לפחות את הפרטים הבאים, משמע די בחסרונם של הפרטים דלעיל כדי לקבוע כי התובע לא עמד בתנאי הסעיף ועל כן אינו זכאי לדמי תיווך על פי החוק".

השופט קליין עוד מחזק את דעתו בהסתמכו על פס"ד קודם מפי כב' השופט הנדל, בביהמ"ש המחוזי באר-שבע, ב-בר"ע 952/98 רונן שיריזיאן נ. סלאב ירונה ושמעון :

"לדעתי הדרישה להזמנה בכתב המופיעה במפורש בחוק, הינה דרישה מהותית וזאת על רקע מטרת החוק כמובא לעיל. יש להדגיש כי מבנה החוק נוטה בענין הדרישה בכתב, לכיוון הצד לחוזה המכר ולא לכיוון המתווך. בכך שונה חוק זה מחוקים אחרים בהם דרישת הכתב מופנית כלפי שני הצדדים באותה מידה. על היחוד בחוק ניתן ללמוד הן מדברי ההסבר להצעת החוק והן מלשון החוק לפיו המתווך 'לא יהא זכאי לדמי תיווך אלא אם כן חתם הלקוח על ההזמנה בכתב'. החוק בא להגן על הצד לחוזה המכר ולחנך ולחייב את המתווך למלא את דרישת הכתב. עוד ברור כי ההזמנה הינה דרישה מהותית".

ובאמצו גישה זו פוסק כב' השופט מנחם קליין:

"נותר לבחון אם כן, את תכולתו ותכליתו של ס' 9(א) לחוק המתווכים גופו.

בעניין זה נחה דעתי כי הוראה זו הנה קוגנטית ואינה מאפשרת את "השלמת" פרטי הסכם התיווך הרלוונטים לאחר חתימת ההסכם ע"י הלקוח, אלא אם כן הלקוח יחתום באופן מפורש ליד ההוספה הנדונה. (יודגש שבהסכם התיווך הנדון בתיק זה קיימת עמודה נוספת ליד פירוט הנכסים ובו צויין "חתימה" ומבלי שחתימה כלשהיא מתנוססת עליה!). מעיון בהוראותיו של החוק עולה מפורשות כי מתווך "לא יהיה זכאי לדמי תווך" אא"כ כללה פעולת התווך הזמנה בכתב שבה "נכללו כל הפרטים" כפי שיקבע שר המשפטים. גם עיון בכותרתו של סעיף 1 לתקנות מורה כי קיימים "פרטי חובה" בהזמנה לביצוע פעולת תיווך במקרקעין בכתב, ובהמשך מציין הסעיף כי בין פרטים אלו יכללו "לפחות" פירטי הנכס נשוא העסקה המבוקשת".

ג. ברוח זו נפסק ב-ת.א. (נתניה) 4995/04 רונית פיטרס – יזרעאלי נ. שרית סעדה מפי כב' הרשמת אונגר – ביטון יפעת.

בהחלטה זו, בהתייחסה לדרישת החוק, בס"ק 9 (א) (1) הימנו, לפרט ב"הזמנה בכתב" את "שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח", קובעת הרשמת הנכבדה, שהיא מקבלת את הטענה שחברה שתיווכה בעיסקה לא זכאית לדמי התיווך, בין היתר, בשל פגם ב"הזמנה בכתב":

אין מחלוקת כי מספר הזיהוי של החברה מופיע בנספח א' אך שמה אינו מופיע בו, כעולה מנספחי תשובת התובעות לתגובת הנתבעת בבקשה לתיקון שם התובעת 1, שם צורפה תעודת ההתאגדות של החברה הנושאת את מספר ח.פ. הנ"ל ובה נאמר ששם החברה – א.ד.ן מילניום נדל"ן והשקעות בע"מ".

"אם תרצה לסכם הסוגיה, יש לקבוע כי חרף ששם החברה אינו מהותי דרך כלל, והמהות נקבעת עפ"י מספר הזיהוי של הישות המשפטית, הרי בא המחוקק ומצא לקבוע כלל מיוחד לדיני התיווך ובין היתר, כי פרטי ההזמנה בכתב חייבים לכלול גם את מספרי הזיהוי של המתווך וגם את שמו.ב

הנה כי כן, נספח א' לא כולל את שם המתווך (אלא שם אחר, כללי, שאיננו ישות משפטית) ודי בכך כדי לשלול את הזכאות לדמי תיווך של התובעת1".

כלומר, די בכך שזיהוי המתווך פגום בכדי שתשלל זכותו לדמי התיווך.

ומכאן עוברת כב' הרשמת אונגר-ביטון יפעת לדון בהשלכות העובדה שלתובעת 1 לא היה רישיון כנדרש בחוק המתווכים במקרקעין. השאלה מי רשאי לפעול כמתווך, נדונה על ידנו, במדור זה, במאמר הראשון בסדרת המאמרים בנושא דמי תיווך .

(על הסטיות מהלכה זו ראה המאמר "העדר פרטים בהזמנת התווך עלול לשלול עמלת תווך מהתווך"- מאת עורך דין דן הלפרט (מאגר המאמרים הישראלי מ- 06-07-2008).

ד. נסיים סקירה קצרה זו בדבר דרישת חוק המתווכים במקרקעין לקיומה של "הזמנה בכתב" בכדי לבסס את זכות המתווך בעיסקה שכזו לקבלת דמי תיווך, בפסק דינו המקיף של כב' השופט נעם סולברג, בבימ"ש השלום בירושלים בעניין ת.א. (י-ם) 2433/04 יעקב סימקוביץ' וטרנס גלובל סוכנות לנכסים בע"מ נ. אילן רג'ואן.

שעניינו היה תביעה כספית בסך 324,941 ₪ , כשיעור דמי תיווך בסך 2% + מע"מ מסכום מכירת אולם קולנוע כפיר שבבנין כלל בירושלים.

אחת מהעילות שעליהן ביסס הנתבע את סרובו לשאת בדמי התיווך הנתבעים ממנו "הינה העדר הזמנה בכתב המסמיכה את התובעים לבצע פעולת תיווך במקרקעין. על עצם העובדה הזו, אין עוררין. המחלוקת שבין הצדדים, הינה מחלוקת משפטית, על אודות משמעות הדבר של העדר הזמנה בכתב".ו

התובעים לא כפרו בדרישת הכתב, אלא שלטענתם, העדר כתב כשלעצמו, אין בו כדי לשלול ממתווך את דמי התיווך.

בדחותו טענה זו של התובעים, פונה השופט הנכבד לדלות תובנות מ"מקורות" החוק, לאמור:

"מדברי ההסבר להצעת החוק [הצ"ח 2136, תשנ"ב, בעמוד 388] ומדברי הכנסת בעת הבאת הצעת-החוק לקריאה שנייה ושלישית, למדנו על הרקע לחקיקתו. מחלוקות לרוב נתגלעו בין מתווכים לבין לקוחותיהם על אודות מה שסוכם ביניהם – אם סוכם – לגבי שירותי התיווך, הנכס נשוא התיווך, תשלום דמי-התיווך, וכיוצא באלה מחלוקות, אשר פירנסו את בתי המשפט ואת עורכי-הדין, תוך שגרעו מפרנסתם של מתווכים ולקוחותיהם. מצב הדברים חִייב עיגון סטטוטורי חד-משמעי, נוקשה, לשם הסדרת הנושא. במיוחד כך, בבוא גלי-העלייה מברית המועצות לשעבר, אנשים אשר ההוויה הישראלית הייתה זרה להם. בעת ההיא התרבו עוד המכשלות ביחסי מתווך-לקוח.ב

הוראת סעיף 9 לחוק, נמנית על חידושיו העיקריים; קרי, הזמנה בכתב דווקא לביצוע פעולת-תיווך במקרקעין. לשונו הברורה והנחרצת של סעיף 9, מלמדתנו על ההכרח בהזמנה בכתב; בלעדיה אַיִין.

דומה כי המחוקק ביקש להסיר כל ספק בדבר הזה, וביקש להורות הוראה קוגנטית, בלשון מצווה, ערוכה "כתנאי בני גד ובני ראובן (במדבר לב, כ-לב), לאמר: מתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך אלא אם חתם הלקוח על הזמנה בכתב [סעיף 9(א)], ומתווך יהיה זכאי לדמי תיווך אם נתקיימו תנאים מסויימים, בתוכם מילוי אחר הוראת סעיף 9 הנ"ל (סעיף 14)" [כדברי כב' השופט י' אטדגי בת"א (תל-אביב-יפו) 64282/01 כהן מגורי אילן נ' אלפי רות, תק-של 2002 (2), 3908].ו

הנני סבור, כי מילותיה של הוראת סעיף 9 הנ"ל אינן 'סובלות' פרשנות לפיה זכאי יהיה מתווך לדמי-תיווך גם בלא הזמנה בכתב. דרישת הכתב הינה דרישה מהותית, תנאי לתשלום דמי-תיווך [ראו והשוו לפסק דינו של כב' השופט נ' הנדל בבר"ע (באר שבע) 952/98 רונן שיריזיאן נ' סלאב ירונה ושמעון, תק-מח 989 (1), 2569]". (שצוטט לעיל).

ופוסק:

"בענייננו, באין הזמנה בכתב, אין דרך חוקית לזכות את התובעים בדמי-תיווך".

במאמרנו הבא נדון בתנאי השלישי והאחרון אותו מציב סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, התשכ"ו-1996 לביסוס בזכות לקבלת דמי תיווך הוא היות המתווך "הגורם היעיל" שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

נקדים ונצטט כבר כאן לגבי תנאי זה שבחוק את אימרתו של כב' השופט מנחם קליין בפסה"ד טל שחר נכסים בע"מ נגד אסקיו ורדה ויצחק ,אילו נזקקנו בפתח מאמר זה:

"יצוין כי הדרישה לכתב ההתחייבות היא חידוש שהוכנס בחוק המתווכים, בעוד שהתנאי להיות המתווך "גורם יעיל" מביא לידי ביטוי את ההלכות שנתגבשו במשך השנים בפסיקה בנושא דמי תיווך".

ועל הלכות אלו נעמוד במאמר הבא.

ופוסק

כתיבת תגובה לבטל