גישור בסכסוכים שעניינם דמי תיווך בעיסקות נדל"ן
א. מבוא – הרחבת המסגרת
חלקם הגדול של הסכסוכים שבהם אנו מגשרים, משיקים לשאלות של חוק או לאיזה היבט שלו, חלקם האחר של הסכסוכים, סב סביב סוגיות בעלות אופי או אספקט משפטי. כפי שנאמר במבוא למדור זה – הסדרי גישור, עדיף להם שלא יהיו מנותקים לחלוטין מהסטנדרטים והנורמות שמנחים את בתי המשפט. אשר על כן, בבואנו לגשר בסכסוכים שכאלה, מן הראוי שיהיו בידנו הרקע והכלים לראות ולהבין את הסכסוך גם מן ההיבט הזה.
מובן, שאם הסכסוך מעלה סוגיה המצריכה מומחיות מעמיקה יותר בתחום המשפט, או למעשה בכל תחום מקצוע שהוא, יהיה זה הנדסה על תחומיה השונים, רפואה, כלכלה, חקלאות, תעופה או כל תחום אחר, יכול שנצטרך לגייס לעזרנו מומחה לתחום או להישען באופן אחר על מקור ידע מעמיק ומהימן.
מאחר וכאמור, לרוב הגדול של הסכסוכים יהיו, בהכרח, גם צדדים משפטיים. השאיפה של מדור זה, להרחיב מעט את גבולותיו, ולאפשר לקורא הצצה למושגי יסוד של סוגיות מתחום המשפט, שלעיתים מזומנות יתקיימו ברקע סיכסוכים שהוא יקרא לגשר בהם. אין הכוונה להרביץ בקורא את תורת המשפט "אינסטנט" – על רגל אחת. הכוונה היא, לאפשר, למי שאיננו משפטן, מעט הכרות עם החוקים והפסיקה בסוגיות נבחרות, וככלי עזר להבנת הסכסוך שנגול בפניו, גם מההיבט המשפטי שלו.
עורכי הדין של הצדדים, ללא ספק, בקיאים בהיבטים הללו של הסכסוך, אולם למרות מה שהמגשר איננו פועל להשגת פתרון עפ"י אמות מידה משפטיות דווקא, רצוי שתהיה לו מידה של הבנה וידע בהם. ייטב גם לבעלי הדין, שלמגשר בעניינם, יהיה מושג יותר ברור, כיצד עשויה ליפול הכף, בהתייצבם לפני כס המשפט. לא כל שכן, כאשר אין בעלי הדין מיוצגים, והם אינם כלל מודעים למצבם המשפטי בסוגיה נשוא הסכסוך, ומהם סיכוייו של כ"א מהם, אם וכאשר יבוא ריבם להתברר באולם בית המשפט.
האם אין שיקול אחרון זה, אחד מהמדרבנים העיקריים להשגת הסדר גישור??
לעיתים מזומנות יהיה עלינו לגשר בסכסוכים שעניינם דמי תיווך. המקור העיקרי לסכסוכים הנוגעים לתיווך בעיסקות נדל"ן, נעוץ בחובה לשלם דמי תיווך מחד, והזכאות לקבלת תשלום זה מאידך. חוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו 1996,המסדיר את הנושא כולו, ולצורך זה נקבעו בו מספר עקרונות יסוד לעניין זה.
אנו, במדור זה, נאיר עקרונות אלה דרך הפסיקה שדנה בהם ופרשה אותם. והנושא הראשון בסדרת המאמרים יעסוק בשאלה:
מי רשאי לפעול כמתווך
א. בפסק דין שלהלן, פסקה זה לא מכבר כבי' השופטת אביגיל כהן בביהמ"ש המחוזי בתל אביב ב-: ת.א.44446/07
בשא(ת"א) 157166/07 אלרוב נדל"ן ומלונאות בע"מ נ' אודין (עמיתי) ניהול ופיתוח עסקי בע"מ.
במקרה זה הגישה התובעת בתיק העיקרי, חברה בשם "אודין (עמיתי) ניהול ופיתוח עסקי בע"מ", תביעה ע"ס 2.5 מיליון שקל, נגד חברת "אלרוב נדל"ן ומלונאות בע"מ", בטענה שהיא תיווכה בעיסקה שהסתיימה ברכישת נכס בשווייץ, על-ידי אלרוב.
הבקשה שנידונה כאן, הינה למחיקת התביעה , בין היתר, משום שהתובעת איננה מחזיקה ברישיון מתווך בהתאם לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו 1996.
בסעיף 2(א) לחוק נאמר: "לא יעסוק אדם בתיווך במקרקעין, אלא אם כן הוא בעל רשיון ובהתאם להוראות חוק זה".
ומי רשאי להיות בעל רישיון בהתאם להוראות החוק?
בסעיף 5 (א) לחוק קובע מספר תנאים של "הן":
"(1) הוא אזרח או תושב של מדינת ישראל או שהוא תושב חוץ שניתן לו היתר כדין לעבוד בישראל;
(2) מלאו לו 18 שנים;
(6) הוא עמד בהצלחה בבחינה לקראת קבלת רשיון תיווך במקרקעין (להלן – הבחינה)".
הבחינה תכלול ידע ב"דיני חוזים, דיני מקרקעין, דיני תכנון ובניה, דיני מיסוי מקרקעין וסימנים ו' ו-ז' לפרק י"א לחוק העונשין, התשל"ז – 1977"; (סעיף 6 לחוק)
ומספר תנאים של "לאו":
"(3) הוא אינו פושט רגל;
(4) הוא לא הורשע בביצוע עבירה שיש עמה קלון בחמש השנים שקדמו להגשת הבקשה;
(5) אם הוטל עליו מאסר, לרבות בעבירה שאין עמה קלון, הוא סיים לרצותו לפחות שלוש שנים לפני הגשת הבקשה כאמור";
סעיף 14 לחוק קובע מתי תחול חובת תשלום דמי התיווך על מי שנהנה משרותי המתווך: "מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם נתקיימו כל אלה:
(1) הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20";
דהיינו, ראשית, על המתווך להיות, בעת תיווך העיסקה, "בעל רישיון לפי חוק זה".
ובמקרה שלפנינו, משנתקבלה – בין היתר – טענת המבקשת ש"המשיבה ו/או בעל השליטה בה, מר מתנה, אינם מחזיקים ברשיון לעסוק בתיווך במקרקעין, כנדרש בסעיף 14 (א) לחוק המתווכים" – החליט ביהמ"ש לקבל את הבקשה ולמחוק את התביעה נגד אלרוב.
ב. באותה הרוח נפסק ב- ת.א. (חדרה) 2299/03 דה כהן משה שיווק והפצה בע"מ נ. אמנון גוזי . במקרה זה התובעת היתה חברה בע"מ, העוסקת בין היתר בתיווך נדל"ן. הנתבע, אמנון גוזי, פנה למשרדיה של התובעת והזמין ממנה שירותי תיווך מקרקעין שכללו בין היתר מציאת בית לקניה וחתם על הזמנת שירותי תיווך מהתובעת.
לאחר החתימה הוצע לנתבע, ע"י נציג של התובעת (שהיה בעל רישיון מתווך במקרקעין), בית, שהנתבע חפץ בו, וחתם עם בעליו על זכרון דברים במטרה לרוכשו ממנו.
בתביעתה טענה הנתבעת כי מכח ההזמנה היא זכאית לקבל מהנתבע דמי תיווך, שכן על פי ההזמנה, עליה חתום הנתבע, זכאית התובעת לדמי מיד לאחר שהושג הסכם או זכרון דברים בין הצדדים.
לעומתה טען הנתבע כי התובעת, אשר הינה חברה בע"מ, אינה בעלת רשיון לעסוק בתיווך מקרקעין, ולכן אינה זכאית כלל ועיקר לדמי תיווך, וזאת בהתאם להוראות חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996.
ביהמ"ש פנה תחילה להכריע בשאלה האם התובעת זכאית בנדון לדמי תיווך, בהיותה נעדרת רשיון לתיווך במקרקעין, כדרישת החוק.ולאחר שהוא חוזר ומצטט את הסעיפים 2 (א) ו-14 (1) לחוק, שהוזכרו לעיל, הוא פוסק:
"העולה מסעיפי החוק המצוטטים לעיל הוא -כי לדמי תיווך יהיה זכאי אדם שביצע פעולת תיווך במקרקעין כשברשותו רשיון לתיווך בעת פעולת התיווך. במידה ולא היה לו רשיון בעת ביצוע פעולת התיווך, כי אז אינו זכאי לדמי תיווך.
.בבמקרה הנדון אין מחלוקת בין הצדדים כי התובעת אינה בעלת רשיון לעסוק בתיווך, אלא שהתובעת טוענת כי די בכך שמנהלה או נציגה או עובד שלה, אשר בפועל ביצע את פעולת התיווך, יהיה בעל רשיון לתיווך, כפי שבפועל היה".
לפיכך פוסק כב' השופט חננאל שרעבי, "היות ואין חולק כי התובעת אינה בעלת רשיון לעסוק בתיווך, כי אז עיסוקה בפעולות תיווך עומד בניגוד לחוק ומהווה אף עבירה פלילית. ההזמנה, אשר מהווה את הסכם התיווך, היא בבחינת "חוזה פסול", כמשמעו בסעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), ומשכך היא בטלה".ו
ג. בפסה"ד הנ"ל מסתמך כב' השופט שרעבי, בין היתר, על פס"ד בע"א [מחוזי נצרת] 2178/02 אמנון מזערי בע"מ נ' בושרי שמואל, שכדאי שנתייחס אף אליו במסגרת זו.
מבחינה עובדתית, גם במקרה זה נקבע שלמערערת, חברה בע"מ, לא היתה בעלת רשיון לעסוק בתיווך ומשכך, הסכם התיווך שנחתם בינה ובין המשיב (קונה), בלא שיהא בידה רשיון כדין לעסוק בתיווך, החנו בניגוד לחוק המתווכים.
ברוב קולות השופטים נפסק, ש"עיסוקה של המערערת בתיווך ללא רשיון כדין, הוא בבחינת עבירה פלילית. חוק המתווכים ביקש להסדיר את העיסוק בתיווך במקרקעין, ואת זה הוא עשה ע"י איסור העיסוק בו בלא רשיון. הדברים הללו נועדו להגן על הציבור הנזקק לשירותי תיווך. על כן על מנת להגשים את תכליתו של החוק, אין ליתן יד לאכיפתו של הסכם תיווך שעושה מי שאין בידו רשיון תיווך.
יש לשלול את הטענה כי המערערת, חברה בע"מ, שימשה אך כמסגרת אירגונית למנהלה ו/או למי מטעמה, אשר הוא בעל רשיון תיווך. במקרה שם מי שחתם על הזמנת התיווך היתה החברה המערערת, כמו גם מה שנטען בכתב התביעה כי החברה המערערת היא שנתנה את שירותי התיווך למשיב, להבדיל ממנהלה ו/או נציג מטעמה באופן אישי.
ובכן, העיקרון ברור ודי בפסקי הדין שהובאו לעיל בכדי להבהירו: לא תקום לאדם או גוף משפטי הזכות לקבלת דמי תיווך, אלא אם כן הוא בעל רישיון מתווך, בהתאם לתנאים שנקבעו בסע' 5 (א') לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו 1996.
אולם בכך עדיין לא נתמלאו כל תנאי המחוקק, שהציב עוד שני תנאים נוספים, בכדי לבסס את הזכות לקבלת דמי תיווך. סעיף 14, אותו הזכרנו לעיל מוסיף כדלהלן :
"(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;
(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".
על תנאים נוספים אלה נעמוד, דרך עיני הפסיקה, בהמשך הדיון בנושא הזכות לקבלת דמי תיווך, בו עסקינן.
מי רשאי לפעול כמתווך